Осень
Октябрь 2018 года
Пн Вт Ср Чт Пт Сб Вс
1 2 3 4 5 6 7
8 9 10 11 12 13 14
15 16 17 18 19 20 21
22 23 24 25 26 27 28
29 30 31 1 2 3 4

Праздники
в октябре


Городской культурно-досуговый центр

Спортивная жизнь города

Го и ЧС

Антитеррор

Бюджет для граждан

Экспертиза документов

МФС

Газета Семикаракорские Вести

Налоги

Избирательная комиссия Семикаракорска

Портал государственных услуг Ростовской области

Официальный портал правовой информации Ростовской области

Официальный портал Министерства юстиции Российской Федерации

Полезные ссылки на сайты России, Ростовской области и г. Семикаракорска



Православный календарь СТАТИСТИКА






Управление многоквартирными домами и его содержание

Управление
многоквартирным домом
и его содержание

Уважаемые собственники
жилых помещений многоквартирного дома!

Для каждого человека жилье - это самый важный атрибут в его жизни. Однако, дом - как творение человеческих рук - далеко не так прост, как кажется на первый взгляд. Это не просто набор стен, крыши, перегородок и перекрытий. Это целая система, которая должна обеспечивать комфортные и безопасные условия для проживания граждан. И очень важно содержать в порядке каждый элемент этого сложного механизма.

Управление многоквартирным домом - это обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания; надлежащее содержание общего имущества; решение вопросов пользования указанным имуществом; предоставление коммунальных услуг жителям.

Статья 210 Гражданского кодекса РФ и статья 30 Жилищного кодекса РФ устанавливают, что собственники жилых помещений многоквартирного дома обязаны содержать и ремонтировать свой дом полностью за счёт своих денежных средств.

В соответствии со ст. 161 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать самостоятельно наиболее удобный для них способ управления своим домом.

Администрация Семикаракорского
городского поселения

Вопрос-ответ





- Почему собственники обязаны выбрать способ управления?

- Действующий Жилищный кодекс закрепил обязанность собственников жилья выбрать способ управления многоквартирным домом. Это связано с тем, что вместе с правом собственности на имущество у собственников имеется обязанность по его надлежащему содержанию и ответственность за то, чтобы это имущество не нанесло вреда здоровью или имуществу других лиц. Многоквартирный дом не может оставаться без управления. Поэтому если сами собственники по каким-либо причинам не выполняют обязанности по выбору способа управления, то за них такой выбор должны будут сделать органы государственной власти в порядке, установленном Правительством РФ.


- В каких случаях органы власти обязаны провести конкурс по выбору управляющей организации?

- Если собственники помещений многоквартирного дома не выбрали способ управления многоквартирным домом, то органы местного самоуправления обязаны провести открытый конкурс по выбору управляющей организации.

Конкурс должен проводиться в порядке, установленном Постановлением Правительства РФ №75 от 6 февраля 2006 года.


- Прошел конкурс. Что дальше?

- Орган местного самоуправления в течение в течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса, уведомляет всех собственников помещений в многоквартирном доме о результатах конкурса и об условиях договора управления этим домом. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны заключить договор управления домом с управляющей организацией, выбранной по результатам конкурса.


- Что такое общедомовое (общедолевое) имущество?

Что такое общедомовое (общедолевое) имущество

Отметим самое главное: согласно 162-й статье Жилищного кодекса РФ, существенным условием договора управления многоквартирным домом является состав общедолевого имущества объекта. Как известно, именно его эксплуатируют управляющие компании и ТСЖ. В документе должно быть четко прописано, какое же имущество жильцов является общедолевой собственностью. Без этого можно доказывать, что данный договор управления многоквартирным домом не имеет юридической силы.

К общедолевому имуществу относятся не только такие крупные объекты, как кровля, фундамент, внутридомовые коммуникации, но и ряд мелких благ, которые мы зачастую можем и не заметить. Например, почтовые ящики. Согласно законодательству, их также должны эксплуатировать ТСЖ или управляющие компании.

Впрочем, существуют и более принципиальные вопросы. Общедолевым имуществом являются и вынесенные на лестничные клетки узлы учета, и установленные на входе домофоны, и входные двери в подъезды.


- Зачем нужно заключать договор управления?

- Управление многоквартирным домом - это сложный процесс. Некоторые виды работ должны выполняться высоко квалифицированным инженерным персоналом, в соответствии с требованиями безопасности. Как правило, профессиональные управляющие организации имеют необходимое материально-техническое и кадровое обеспечение, позволяющее решать различные задачи, возникающие при управлении многоквартирным домом. Это касается и чрезвычайных ситуаций, которые иногда бывают в повседневной жизни. От способности организовать и обеспечить эффективное управление в значительной мере зависит уровень комфорта и безопасности жителей в многоквартирном доме.

Крайне важно нести ответственность за надлежащее управление и содержание. Решение всех этих задач собственникам может обеспечить заключение договора с профессиональной управляющей организацией, имеющей хорошую деловую репутацию.

Договор управления в обязательном порядке должен содержать права и обязанности сторон: управляющей организации и собственников или жилищного объединения (ТСЖ, ЖСК, ЖК и т.д.).


- Как грамотно составить договор управления многоквартирным домом?

- Договор управления многоквартирным домом - самый главный документ, регламентирующий предоставление жилищно-коммунальных услуг собственникам. Соответственно, он должен заключаться с ТСЖ или управляющей компанией - в зависимости от выбранной жильцами многоквартирного дома формы управления. Договор управления многоквартирным домом следует иметь на руках каждому собственнику, поскольку на основании этого документа можно требовать от эксплуатирующей объект организации выполнения предусмотренных в нем работ и услуг, а, в свою очередь, последней от жильцов - оплаты.

Решаться все спорные вопросы при составлении договора управления многоквартирным домом должны на собрании собственников жилья и представителей управляющей компании.

Сроки

Договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее одного года и не более пяти лет, а в случае проведения муниципального конкурса - на срок не менее чем один год и не более чем три года (п. 5 ст. 162 ЖК РФ).

Если в самом договоре управления МКД не сформулированы особые условия, то управляющая организация обязана приступить к выполнению этого "директивного документа" не позднее чем через 30 дней со дня его подписания (п. 7 ст. 162 ЖК РФ).

Структура

Разумеется, в каждом доме договор с управляющей компанией или ТСЖ должен содержать массу специфических моментов, которые зависят от многих индивидуальных факторов. Но при этом у всех этих документов должна быть общая или во всяком случае очень похожая структура, поскольку грамотно составленный договор немыслим без обязательных пунктов.

Итак, схема договора управления МКД должна быть такой:

  1. Общие положения.
  2. Предмет договора.
  3. Права и обязанности сторон.
  4. Цена договора, размер платы за содержание и ремонт жилого помещения и коммунальные услуги и порядок ее внесения.
  5. Ответственность сторон.
  6. Порядок оформления факта нарушения условий настоящего договора.
  7. Особые условия.
  8. Форс-мажор.
  9. Срок действия договора.
  10. Реквизиты сторон.



- Должны ли жильцы не приватизированных квартир оплачивать текущий и капитальный ремонт?

- В соответствии со ст.154 Жилищного кодекса РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, включает в себя:

  1. плату за пользование жилым помещением (плата за наем);
  2. плату за коммунальные услуги.
  3. а также, плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Плата за капитальный ремонт не взимается, поскольку капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда.


- Как часто управляющие компании должны отчитываться перед собственниками жилья о проделанной работе?

- Статья 162 Жилищного кодекса РФ утверждает, что управляющая организация обязана ежегодно в течение первого квартала текущего года отчитываться перед собственниками помещений о выполнении договора за предыдущий год.

Основными вопросами повестки годового общего собрания должны быть:

  • отчет управляющей организации об исполнении договора управления многоквартирным домом в предыдущем году;
  • рассмотрение предложений управляющей организации по перечню и объемам работ и услуг по содержанию и ремонту многоквартирного дома, сроках и выполнения и стоимости;
  • утверждение плана, сметы расходов и размера платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме на текущий год. Финансовый отчет предоставляется уполномоченным по домам 1 раз в год.


- Как строятся взаимоотношения собственников жилых и нежилых помещений?

- В соответствии с ч.1 ст.209 Гражданского Кодекса РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник также несет бремя содержания принадлежащего ему имущества. Ст.30 ЖК РФ устанавливает права и обязанности собственников жилого помещения такие как: право владения, пользования и распоряжения жилым помещением, обязанность по содержанию данного жилого помещения. Иными словами собственники жилых и нежилых помещений пользуются равными правами и несут обязанности в соответствии с действующим законодательством.



- Какие существуют способы управления многоквартирным домом на сегодняшний день?

Способ управления выбирается на общем собрании жильцов много-квартирного дома. Голосование идет квадратными метрами площади, принадлежащей на правах собственности. Существует три варианта управления:

1. Управление управляющей организацией.
2. Управление товариществом собственников жилья.
3. Непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме.



- Что такое «товарищество собственников жилья»?

Товарищество собственников жилья (ТСЖ) — это некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общедомовым имуществом.

ТСЖ — юридическое лицо, которое имеет печать и расчетный счет в банке. ТСЖ самоуправляет домом, обслуживает его, заключает договоры с ресурсоснабжающими организациями, в случае необходимости — с управляющей и подрядной организациями.

Высшим органом управления товарищества является общее собрание членов ТСЖ.



- За что мы, собственно, платим?

В соответствии со статьей 154 Жилищного кодекса РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, включает в себя:

1. Плату за пользование жилым помещением (плата за наем.
2. Плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме.
3. Плату за коммунальные услуги.

Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя:

1. Плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме.
2. Плату за коммунальные услуги.
3. Взнос на капитальный ремонт.

В плату за содержание жилья включаются расходы на:

  • содержание общего имущества жилого дома, в том числе подвала, чердака, подъезда и крыши;
  • техническое обслуживание общих коммуникаций, технических устройств, в том числе лифтов и приборов учета, а также технических помещений жилого дома;
  • вывоз бытовых отходов;
  • содержание придомовой территории.

  • Плата за ремонт жилья включает в себя расходы на:

    - текущий ремонт общего имущества жилого дома, общих коммуникаций, технических устройств и технических помещений жилого дома, объектов придомовой территории, по перечню работ, связанных с текущим ремонтом общего имущества жилых домов и оплачиваемых за счет платы за ремонт жилья.

    Плата за коммунальные услуги включает в себя:

  • плату за холодное водоснабжение;
  • плату за горячее водоснабжение;
  • плату за водоотведение;
  • плату за электроснабжение;
  • плату за газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах);
  • плату за отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления).
  • Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда.

    Внимание! В Жилищный кодекс РФ внесены изменения, которые направлены на создание устойчивых механизмов финансирования расходов, связанных с проведением капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов.

    Для указанных целей, согласно ч. 2 ст. 154 ЖК РФ, в состав платы собственников за жилое помещение и коммунальные услуги включается обязательный ежемесячный взнос на капитальный ремонт. Устанавливать минимальный размер такого взноса уполномочен субъект РФ в соответствии с методическими рекомендациями, которые должен утвердить уполномоченный Правительством РФ федеральный орган исполнительной власти (п. 8.2 т. 13, ч. 8.1 ст. 156 ЖК РФ). При этом собственники могут принять решение об установлении взноса в повышенном размере (ч. 8.2 ст. 156 ЖК РФ).

    В соответствии с ч. 1 ст. 170 ЖК РФ суммы взносов, проценты за просрочку их уплаты собственниками помещений, а также проценты, начисленные банком за пользование находящимися на специальном счете средствами, образуют фонд капитального ремонта.

    Собственники помещений вправе выбрать один из способов формирования такого фонда:

    они могут перечислять взносы на капремонт на специальный счет либо на счет регионального оператора (ч. 3 ст. 170 ЖК РФ). Владельцем специального счета, который открывается в российских кредитных организациях, соответствующих установленным требованиям, может быть ТСЖ, жилищный или иной специализированный кооператив, а также региональный оператор (ч. 2, 3 ст. 175, ч. 2 ст. 176 ЖК РФ).

    Региональный оператор — это специализированная некоммерческая организация, которая создается субъектом РФ и осуществляет деятельность, направленную на обеспечение проведения капремонта общего имущества многоквартирного дома (ч. 1 ст. 20, ч. 2 ст. 178 ЖК РФ). Указанная организация исполняет функции технического заказчика работ (п. 3 ч. 1 ст. 180 ЖК РФ). В соответствии с ч. 4 ст. 179 ЖК РФ средства, полученные региональным оператором от собственников помещений одних многоквартирных домов, могут на возвратной основе использоваться для финансирования ремонта в других домах.

    На основании подп. 30 п. 3 ст. 149 НК РФ от обложения НДС освобождается реализация региональными операторами (в предусмотренных Жилищным кодексом РФ случаях — органами местного самоуправления и (или) муниципальными бюджетными учреждениями) работ (услуг) по выполнению функций технического заказчика работ по капремонту. Следовательно, такие организации могут отказаться от использования предоставленной им льготы (п. 5 ст. 149 НК РФ).

    Кроме того, региональные операторы не включают в базу по НДС денежные средства, полученные ими на формирование фондов капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах. Такое дополнение внесено в п. 3 ст. 162 НК РФ.

    Рассмотренные изменения вступили в силу 26 декабря 2012 г.

    Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в много-квартирном доме, в котором не созданы ТСЖ либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме.

    Внимание! Управляющая компания может предложить пересмотреть плату за содержание и ремонт жилого помещения, если это предусмотрено договором на обслуживание многоквартирного дома.



    - Существуют ли стандарты и порядок деятельности по управлению многоквартирными домами?

    Постановление Правительства Российской Федерации от 15 мая 2013 г. N 416 г. «О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами» определяет стандарты и порядок осуществления деятельности по управлению многоквартирным домом:

    а) собственниками помещений в многоквартирном доме при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в этом доме;

    б) товариществами собственников жилья, жилищно-строительными кооперативами, жилищными кооперативами или иными специализированными потребительскими кооперативами, осуществляющими управление многоквартирным домом без заключения договора управления с управляющей организацией (далее соответственно - товарищество, кооператив);

    в) управляющими организациями, заключившими договор управления многоквартирным домом, в том числе в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации;

    г) управляющими организациями, заключившими договор оказания услуг и (или)выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет более чем 12;

    д) застройщиками, управляющими многоквартирным домом до заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией (далее – застройщик - управляющая организация).



    - Что должна делать управляющая организация по содержанию дома?

    В обязанности управляющей домом компании входит:

  • проводить уборку подъезда и придомовой территории;
  • следить за исправностью конструктивных элементов подъезда и своевременно их ремонтировать, восстанавливать отделку стен и потолков;
  • незамедлительно менять разбитые стекла в дверях и окнах;
  • следить за состоянием ограждающих конструкций (стен) дома, проводить ремонт, включая капитальный, если повреждения произошли по вине управляющей компании;
  • обеспечивать бесперебойную систему отопления, при необходимости — ремонтировать оборудование;
  • содержать и ремонтировать стояки ХВС и ГВС, канализации;
  • регулярно проверять исправность газового оборудования в квартире;
  • следить за исправностью вентиляционных систем.

  • И иное, предусмотренное Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 г. № 290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения».

    Управляющая компания должна содержать в порядке и, при необходимости, ремонтировать общедомовое имущество, находящееся в квартире.

    В соответствии с Постановлением Правительства РФ № 731 от 23.09.2010 г. управляющая компания обязана обеспечить свободный доступ к информации об основных показателях своей деятельности, об оказываемых услугах, о работах по содержанию и ремонту общего имущества в МКД, о тарифах на ресурсы, необходимые для предоставления коммунальных услуг.



    Культурно-развлекательный комплекс «Казачья пристань» Культурно-развлекательный комплекс «Казачья пристань» Аллея на 5-м переулке Панорама Семикаракорска Улица Ленина Проспект Н. С. Арабского Храм иконы Пресвятой Богородицы «Всех скорбящих радость» Подвесной мост Аллея на улице Ленина Проспект Атаманский Мемориальный комплекс на площади Левченко

    Великая Победа
    Учителями славится Россия
    Год добровольца(волонтера) в России
    Год детского спорта в Ростовской области

    Развитие малого и среднего предпринимательства

    Молодежь Семикаракорска

    Управление многоквартирным домом

    Формирование комфортной городсой среды

    Жилищно-коммунальное хозяйство

    Муниципальные закупки

    Важная информация

    Узнать налоговую задолженность


    © 2010-2018 Официальный сайт Администрации Семикаракорского городского поселения
    Контактный телефон: 8 (86356) 4-29-58 E-mail: gp35367@donpac.ru